이재명 정부 부동산 4편: 강남과 강북의 집값, 그 사이에서
1편(6.27~신년 기자회견), 2편(1.29 공급대책, 보유세 시그널), 3편(2.12 대책과 강남 하락 전환)까지 이재명 정부의 '예고편'을 정리했습니다. 3편에서 "다음 탄환"으로 꼽았던 장특공제 축소, 보유세 강화, 금융 압박은 4월 현재 모두 장전을 마쳤습니다.
시장의 반응은 갈렸습니다. 강남3구는 7주 연속 하락했지만, 강북구와 노원·성북은 오히려 오름폭이 커졌습니다. 서울이 한꺼번에 떨어진 것이 아니라, 강남은 숨을 고르고 강북은 뜨거워지는 구도로 갈라졌습니다.
섹션 1. 시장: 강남과 강북, 그 사이에서
팩트 체크: "서울 집값이 떨어졌다"는 오해
강남 일부 단지(헬리오시티 등)에서 10% 이상 떨어진 실거래 사례가 보고되면서 '강남 폭락' 프레임의 헤드라인이 자주 등장합니다. 한국부동산원 공식 통계로 확인하면 아래와 같습니다.
| 지표 | 실제 수치 |
|---|---|
| 서울 아파트 매매가격지수 | 62주 연속 상승 (4/13 기준 주간 +0.10%)1 |
| 1월 말~3월 말 서울 전체 누적 변동 | +1.03% |
| 강남3구 3월 월간 변동률 | 강남 -0.39%, 서초 -0.05%, 송파 -0.09% |
| 강남3구 동반 하락 | 26개월 만에 처음 (2024년 1월 이후) |
| 강북구 주간 변동률 (4/13 기준) | +0.27% (서울 자치구 최고 상승률) |
정확한 표현은 "서울 집값이 하락했다"가 아니라 "강남은 상승세가 주춤해졌고, 강북은 오히려 오름폭이 확대됐다" 입니다. 강남3구의 동반 하락이 2024년 1월 이후 26개월 만이라는 점에서, 오래 올라온 시장이 처음으로 숨을 고르는 국면으로 보는 편이 실상에 가깝습니다.
두 개의 시장: 강남 vs 강북 한눈에 보기
| 지표 | 강남3구·용산 | 강북 중저가 |
|---|---|---|
| 주간 가격 (4/13) | 강남 -0.10%, 서초 -0.06%, 송파 -0.02%, 용산 -0.04% | 강북 +0.27%, 노원 +0.24%, 성북 +0.20%, 동대문 +0.20% |
| 하락/상승 주 수 | 7주 연속 하락 | 지속 상승 |
| 매물 증가율 (1월 말 대비 3개월) | 송파 +51%, 서초 +45% | 성북·노원 상대적으로 견조 |
| 거래량 (2월, 자치구별) | 서초 382건 | 노원 818건 (서울 전체 14%) |
| 전세가율 (매매가 대비 전세가) | 약 38% | 약 63% |
| 2026년 공동주택 공시가격 인상률 | +24.7% | 서울 평균 +18.67% |
전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율입니다. 강북은 63%로 갭투자(전세 끼고 매수) 여력이 비교적 남아 있지만, 강남은 38%까지 떨어져 있어 전세를 끼고 집을 사려면 매매가의 62%를 현금으로 부담해야 합니다. 즉 강남은 1편 10.15 대책에서 정리한 주담대 한도 제한(15억 초과 4억/2억)까지 겹치면서 수요 측면에서 구조적으로 눌려 있는 상태입니다.
섹션 2. 금융: 4월 17일, 대출의 문이 닫혔다
4.17 다주택자 주담대 만기연장 원칙적 금지
4월 1일 금융위원회는 「2026년도 가계부채 관리방안」을 발표했고, 그 핵심 조치가 4월 17일부터 시행됐습니다.2
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 규제 대상 | 수도권·규제지역 내 아파트 2채 이상 보유 개인 + 임대사업자 |
| 규제 내용 | 주택담보대출 만기 연장 원칙적 금지 |
| 대상 규모 (전 금융권 합산) | 약 4.1조원 / 1만 7,000가구 |
| 연내 만기 도래 물량 | 약 2.7조원 / 1만 2,000가구 |
| 2026년 가계대출 증가율 목표 | 1.5% (경상성장률 전망치의 절반 이하) |
만기 일시상환 주담대는 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚거나 새로 대출로 연장하는 방식입니다. 만기 연장이 막히면 해당 가구는 원금을 자체적으로 상환하거나, 주택을 팔아야 합니다.
예외 조건 (세입자 보호)
- 4월 1일 기준 유효한 임대차 계약이 있고 임차인 실거주 중 → 계약 종료일까지 연장 가능3
- 4월 1일 이후 4개월 이내 종료되는 임대차에 갱신청구권 행사 → 갱신계약 종료 시점까지 연장 가능
- 매도 계약이 이미 체결돼 진행 중인 경우
반면 "집을 내놨는데 안 팔린다"는 사정은 예외가 아닙니다.
다음 타깃: 비거주 1주택자 전세대출
3월 13일 대통령 SNS("다주택자 대출 연장 혜택이 공정한가"4)에서 4월 17일 시행까지 35일이 걸렸습니다. 1~3편에서 추적한 'SNS → 한 달 반 → 정책' 패턴이 다시 한 번 확인된 셈입니다.
다음 타깃은 비거주 1주택자 전세대출입니다.5 본인은 다른 집에 거주하면서 보유 주택에는 세입자를 둔 구조로, 4대 은행 기준 약 11.6조원 잔액(보증 포함 시 약 14조원)이 만기연장 제한 대상이 될 전망입니다.6 검토 방향은 전세대출 만기 연장 제한 + 신규 전세대출 보증 금지이며, 자녀 교육·부모 봉양·직장 이전 등은 예외로 인정될 가능성이 큽니다.
4월 12일 대통령은 X에 "세제·금융·규제 정상화를 통한 '부동산 투기 제로' 구현은 얼마든지 가능하다"고 다시 한 번 메시지를 올렸습니다.7 2편에서 "대출로 조이고, 공급을 밀어붙이며, 필요하면 세금도 쓴다"로 수정했던 요약이, 4편 시점에서는 "세제·금융·규제, 세 축이 동시에 움직인다"로 다시 정리됩니다.
섹션 3. 세제: 양도세 D-데이, 장특공제의 미래
4.9 보완책: 토지거래허가 신청분까지 중과 배제
3편에서 "5월 9일 이전에 매매 계약을 체결하면 중과를 면제받는다"고 정리했습니다. 그런데 강남3구·용산처럼 토지거래허가가 필요한 지역은 허가 심사에 통상 15영업일이 걸려, 4월 중순 이후 매수자를 구해도 5월 9일까지 허가가 나올지 불확실한 상황이었습니다. 정부는 4월 9일 보완책을 내놨습니다.8
| 구분 | 기존 (3편 정리) | 4.9 보완 후 |
|---|---|---|
| 기한 기준 | 5/9까지 매매 계약 체결 | 5/9까지 토지거래허가 신청 |
| 강남3구·용산 잔금 기한 | 계약일로부터 4개월 | 허가 후 4개월 (최장 9/9) |
| 2025.10.15 신규 조정지역 잔금 기한 | 계약일로부터 6개월 | 허가 후 6개월 (최장 11/9) |
5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청해 두기만 하면 허가가 나중에 나오더라도 양도세 중과 배제 혜택은 유지됩니다.
4.8 장특공제 폐지 법안: 3편 예고의 구체화
3편에서 "검토 중"으로 정리했던 장특공제 축소가 4월 8일 법안으로 등장했습니다.9 진보당 윤종오 의원이 대표 발의한 소득세법 개정안의 골자는:
- 장기보유특별공제 전면 폐지
- 일정 요건 충족 시 생애 한도 2억원 내 양도소득세 공제
3편에서 시뮬레이션한 서울 서초구 반포자이 84㎡(2008년 11.7억원 분양 → 50억원 매도) 기준으로 약 4.2억원의 세 부담 증가가 예상됩니다.
야당은 "선거 후 뒤통수 치나"(국민의힘)로 반발 중이며, 법안 자체의 처리 가능성과는 별개로 정부 연구용역도 진행 중이므로 7월 세법개정안 발표 시점이 1차 분수령이 될 전망입니다.
공정시장가액비율 60% 유지·공시가격 +24.7%이 보유세 과세표준에 어떻게 반영되는지(2~3편 카드의 4편 시점 결산)는 아래 섹션 5 비교표와 상세본을 참고하세요.
섹션 4. 정치: 3.22 선언과 3축 압박
3.22 "다주택 공직자, 부동산 정책서 배제"
3월 22일 이재명 대통령은 청와대와 내각에 다음과 같이 지시했습니다.10
"주택과 부동산 정책의 논의·입안·보고·결재 과정에서 다주택자와 비거주 고가 주택 소유자, 부동산 과다보유자를 배제하도록 하라."
오해하기 쉬운 두 가지를 짚어두면:
- 강제 매각 명령이 아닙니다. 청와대는 "주택 처분 여부는 자유 의지에 맡긴다"고 분명히 했습니다. 정책 결정 과정의 이해충돌 차단 조치입니다.
- 대상이 좁지 않습니다. '비거주 고가 주택 소유자', '부동산 과다보유자'까지 포함되어 서울 중·고가 1주택 실소유자 상당수가 실질적으로 대상이 됩니다.
4.12 "3축 동시 압박" 공식화
1~3편에서 추적한 정책 기조의 변천(1편 "세금은 마지막 수단" → 2편 "세제 배제 안 한다" → 3편 "세제 카드 첫 사용")이, 4월 12일 대통령 발언으로 "세제·금융·규제 3축 동시 가동" 단계에 도달했습니다. 약 3개월 만에 '세금 사용의 정당성'이 명시적으로 선언된 셈입니다.
6.3 지방선거: 여야 프레임 충돌
6월 3일 지방선거에서도 부동산이 핵심 쟁점입니다. 국민의힘은 1호 공약으로 수도권 반값 전세(서울 우선 → 수도권 확대)와 출산연동제 주거자금대출(자녀 1명 이자 전액 → 자녀 4명 이상 원금 전액 지원)을 제시했습니다.11 여당의 '투기 억제' 프레임과 야당의 '공급·지원' 프레임이 맞붙는 구도이며, 장특공제 폐지 법안에 대한 "선거 후 뒤통수" 프레이밍도 이 선거 구도의 연장선에 있습니다.
섹션 5. 3편 예고 vs 4편 현실: 한눈에 비교
3편 마지막 섹션에서 다룬 '다음 탄환들'과 시장 전망이, 약 7주 뒤 실제로 어떻게 됐는지 비교하면 다음과 같습니다.
| 영역 | 3편 (3/2) 전망 | 4편 (4/24) Update |
|---|---|---|
| 장특공제 축소 | 검토 중 | 진보당 윤종오 의원 단독 발의(4/8). 정부안·여당안은 미공개 |
| 종부세 공정시장가액비율 | 80% 상향 검토 | 60% 유지 — 상향 조치 없음 |
| 보유세 강화 | "다음 탄환" 예고 | 3편 이후 정부의 추가 조치 없음. 세율·공정시장가액비율 등 제도 변경 없음 (공시가격 연례 인상분이 과세표준에 반영될 뿐) |
| 금융(대출) 압박 | 방향성 시사 | 4.17 다주택자 주담대 만기연장 금지 시행 |
| 양도세 중과 5/9 종료 | 확정 | 유지 + 토지거래허가 신청분까지 배제 보완(4/9) |
| 강남 가격 | 약 100주 만에 -0.06% | 7주 연속 하락, 26개월 만에 강남3구 동반 하락 (한국부동산원 지수) |
| 매물 증가 | 7.2만 건 (2월 말) | 8.25만 건 (4월 초, +31%) |
| 전·월세 | 월세 비중 66.8% | 전세 평균 6억원 돌파, 월세 152.8만원 역대 최고 |
한 줄로 요약하면, 3편에서 예고된 "다음 탄환들" 중 실제 시행에 옮겨진 것은 4.17 주담대 만기연장 금지 하나입니다. 장특공제 폐지는 소수 야당 의원의 단독 발의 단계이고, 공정시장가액비율 80% 상향과 보유세 강화는 3편 이후 추가 정부 조치가 없는 상태입니다.
마치며: 다음 분수령 세 개
4편 시점에서 아직 답이 정해지지 않은 것은 다음 세 가지입니다.
- 6월 3일 지방선거 — 강남 지역 민심이 어떻게 반응했는지가 부동산 정책의 정치적 지지도를 보여줄 1차 지표가 됩니다. 결과에 따라 공정시장가액비율 80% 상향, 장특공제 폐지 등의 추가 카드가 가속될 수도, 속도 조절될 수도 있습니다.
- 7월 세법개정안 — 장특공제 폐지 또는 축소, 공정시장가액비율 인상 여부가 정부안 형태로 처음 명시되는 시점입니다. 지방선거 직후이기 때문에 수위 조절이 어떻게 나오는지가 관전 포인트입니다.
- 비거주 1주택자 전세대출 규제안 — 시점은 미정이지만, 규모(약 14조원)와 대상자(수십만 가구)를 고려하면 시장에 미치는 실효 파장은 4.17 조치만큼 클 수 있습니다.
3편이 "예고가 현실이 됐다"였다면, 4편은 "예고가 숫자가 됐다"입니다. 한 덩어리로 움직이던 서울이 강남과 강북, 그 사이로 갈라졌고, 정책은 "세금은 최후 수단"에서 "세제·금융·규제 3축 동시 압박"으로 공식 전환됐으며, 정책 당사자까지 논의에서 배제하는 이해충돌 원천 차단이 새롭게 자리 잡았습니다. 5월 9일 이후 이 숫자들이 실제 거래로 얼마나 전환되는지 — 그리고 6월 지방선거가 7월 세법개정안의 방향을 어떻게 굽히는지는, 5편에서 이어가겠습니다.
본 글은 일반적 정보 제공 목적이며, 개별 세무·투자 상담을 대체하지 않습니다.